Erfolgreicher Immobilienverkauf
mit oder ohne Makler

Hausverkauf und Pflegefinanzierung: Das sollten Sie wissen

Das eigene Haus ist so viel mehr als ein Wohnraum: Es hängen Erinnerungen daran, und man hat schließlich hart dafür gearbeitet. Trotzdem trennen sich viele im Alter vom Eigenheim – weil der Unterhalt aufwendig ist, weil eine barrierefreie Wohnung den Bedürfnissen mehr entspricht und weil es ein gutes Gefühl ist, eine finanzielle Rücklage für mögliche Pflegekosten zu haben.

Ein Hausverkauf ohne Zeitdruck erzielt meist den besten Preis und stellt beide Seiten zufrieden.

Neben der individuellen Situation ist auch die allgemeine Konjunktur ausschlaggebend für einen günstigen Zeitpunkt. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Schwieriger wird es, wenn der Immobilienverkauf aus finanziellen Gründen so schnell wie möglich abgewickelt werden muss – zum Beispiel, um eine Unterbringung im Heim zu finanzieren.

Hausverkauf

Pflegefinanzierung und Vermögen

Die Zahlungen der Pflegekasse sind dafür bestimmt, eine Basisversorgung nach Bedarf sicherzustellen. Im Idealfall lässt sich aus der Rente der Lebensunterhalt im Alter decken und auch das finanzieren, was die Pflegekasse möglicherweise nicht übernimmt. Reichen die privaten Mittel und die Leistungen der Pflegekasse nicht für Lebensunterhalt und Pflege aus, kann das Sozialamt einspringen, sofern kein Vermögen vorhanden ist.

Kinder müssen sich an der Pflegekostendeckung beteiligen, wenn ihr Jahreseinkommen 100 000 Euro überschreitet.

Das eigene Haus steht so lange unter besonderem Schutz, wie die pflegebedürftige Person und/oder der Ehepartner darin wohnen. Ziehen beide in ein Heim, zählt es als Vermögen und muss zur Pflegekostendeckung verkauft werden.

Dies lässt sich auch nicht dadurch umgehen, dass das Haus kurz vorher als Schenkung auf die Nachkommen überschrieben wird. Erst nach zehn Jahren wird eine Schenkung nicht mehr zur Pflegefinanzierung vom Sozialamt zurückgefordert.

Vorteile einer Haushalts-verkleinerung

Es müssen nicht immer die Pflegekosten sein, die zu einem Hausverkauf führen. Eine Haushaltsverkleinerung kann das Leben im Alter erleichtern. Eine barrierefreie Wohnung mit Terrasse oder Balkon ist leichter zu putzen und zu pflegen als ein Haus mit Garten. Dies ist besonders bei alleinstehenden Senioren von Vorteil, oder wenn ein Ehepartner bereits pflegebedürftig ist.

Für notwendige Umbauten wie für ein barrierefreies Bad gibt es sogar Zuschüsse von der Pflegekasse. Hilfreich ist auch, wenn die Wohnung an einem Ort mit guter Infrastruktur liegt, sodass Senioren auch dann noch selbstständig leben können, wenn sie nicht mehr selbst Auto fahren wollen.

Immobilienverkauf: was ist zu beachten?

Beim Immobilienverkauf kommen zunächst viele Pflichten auf den Verkäufer zu. So muss er die Unterlagen bereithalten, die potenzielle Käufer sehen wollen, darunter Grundbuchauszug, Bauplan und Energieausweis. Anhand des Energieausweises kann der zukünftige Besitzer einschätzen, wie hoch die Heizkosten ausfallen werden. Er spielt auch eine Rolle bei der Wertermittlung: Für ein gut gedämmtes Haus mit moderner Heizquelle kann mehr Geld verlangt werden als für einen unrenovierten Altbau.

Folgende Unterlagen werden beim Hausverkauf benötigt:

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt. Darin sind die Rechte von Nachbarn als Grunddienstbarkeit eingetragen
  • Bauplan/Beschreibung vom Bauamt.

Der Energieausweis ist beim Verkauf zwingend notwendig und darf nur von dafür qualifizierten Personen ausgestellt werden. In vielen Fällen reicht der einfache Verbrauchsnachweis für 50 bis 100 Euro aus. Dazu benötigt der Gutachter unter anderem die Unterlagen zum Verbrauch der vergangenen drei Jahre. Der teurere Bedarfsausweis wird notwendig, wenn keine Verbrauchsunterlagen vorliegen oder das Gebäude nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 genügt.

  • Baulastenverzeichnis-Auszug vom Katasteramt. Darin sind öffentlich-rechtliche Baulasten eingetragen.
  • Flurkarte und Lageplan vom Katasteramt.
  • Energieausweis

Die Behörden fordern jeweils eine Gebühr zwischen 10 und 50 Euro für die Ausfertigung der Dokumente.

Mit oder ohne Makler?

Die erste Entscheidung vor einem Verkauf ist die Frage, ob man alles selbst regeln oder dafür einen Makler beauftragen will. Wofür man sich entscheidet, hängt von der persönlichen Situation und den Vorkenntnissen ab. Ein Makler erwartet selbstverständlich eine Provision für seine Leistungen. Sie liegt in der Regel zwischen drei und sieben Prozent. Diese darf nach der neuesten Gesetzeslage nur noch maximal zur Hälfte dem Käufer angelastet werden. Wer nicht das eigene Haus verkauft, sondern das eines Angehörigen, benötigt eine Vollmacht.

Vorteil eines Maklers: Ein Makler verfügt über die notwendigen Kontakte, kennt die Marktlage, übernimmt die meiste Arbeit und prüft auch die Bonität des potenziellen Käufers vorab. Da sich seine Provision nach dem Kaufpreis bemisst, ist er daran interessiert, nicht nur schnell, sondern auch gut zu verkaufen.

Verkauf ohne Makler: Sie haben die komplette Kontrolle über den Prozess und sparen sich die Provision. Allerdings müssen Sie selbst viel Zeit aufwenden.

Eine realistische Erwartung an den Erlös ist die Grundvoraussetzung eines erfolgreichen Hausverkaufs. Wer seine Immobilie ohne Makler verkaufen will, sollte zumindest ein Immobiliengutachten erstellen lassen, um den Marktwert einschätzen zu können. Neben dem Zustand des Hauses sind dabei auch die Lage und regionale Faktoren ausschlaggebend. Ein zu hoher Ausgangspreis verschreckt potenzielle Interessenten, ein zu niedriger führt zu einem Verkauf unter Wert. Haben Sie einen Käufer gefunden, wird das Geschäft beim Notar besiegelt. Diese Kosten muss der Käufer tragen.

Die häufigsten Fragen

Sie müssen nicht Ihre letzten Ersparnisse für Pflegekosten aufgeben: 5000 Euro gelten gegenüber dem Sozialamt als Schonvermögen, das Sie behalten dürfen. Außerdem ist das eigene Haus geschützt, aber nur, solange Sie oder Ihr Ehepartner noch darin wohnen.

Solange Sie selbst in dem Haus leben, steht das Haus unter besonderem Schutz. Reichen die Beiträge aus Rente und Pflegekasse nicht aus, kann das Sozialamt einspringen. Ziehen Sie allerdings in ein Heim, erwartet das Sozialamt, dass Sie Ihr Haus verkaufen, um die Kosten zu decken, für die Rente und Pflegekassenbeiträge nicht reichen.

Reicht Ihr Geld bei Pflegebedürftigkeit nicht aus, prüft das Sozialamt, ob Sie Vermögen haben und ob Nachkommen herangezogen werden können. Liegt das Brutto-Jahreseinkommen eines Kindes unter 100 000 Euro (ohne das eines eventuellen Ehepartners), wird das Kind jedoch nicht belangt.

Der beste Moment ist, wenn Sie oder der betroffene Angehörige sich dafür bereit fühlen. Es ist von Vorteil, nicht unter Druck zu stehen, wenn man einen guten Preis erzielen will. Auch die gesamtwirtschaftliche Lage spielt eine Rolle. Allerdings sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stetig gestiegen.

Der Makler ist eine große Hilfe für alle, die wenig Zeit und in dem Bereich keine Erfahrung haben. Er nimmt Ihnen viel Arbeit ab und hilft bei einer realistischen Einschätzung des Marktwertes. So erzielen Sie möglicherweise auch einen besseren Preis.