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Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien – Investition mit Zukunft

Die Bevölkerung wird nicht nur pro Individuum im Mittel immer älter, sondern auch das Durchschnittsalter steigt in Deutschland stetig. Die zurückgehende Kinderanzahl, bessere medizinische Versorgung und ein insgesamt gestiegener Lebensstandard tragen dazu bei. Ein weiterer Andrang auf Pflegeheimplätze wird voraussichtlich durch die Babyboomer entstehen. Entsprechend gibt es eine größer werdende Gruppe Pflegebedürftiger. Neben den Herausforderungen, die das gesellschaftlich, sozial, familiär und medizinisch mit sich bringt, ist eine Sache unveränderbar: Eine Person mit Pflegebedarf braucht auch einen Ort, an dem sie gepflegt wird. Findet dies nicht im häuslichen Umfeld statt, geschieht dies in einem Pflegeheim beziehungsweise einer betreuten Wohneinrichtung.

Pflegeheime müssen zusätzlich gebaut werden, denn schon jetzt ist der Andrang auf Plätze höher als die verfügbaren Wohneinheiten es hergeben. Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist daher zunehmend in den Fokus von Investoren gerückt. Auch als Teil der eigenen Altersvorsorge – denn eine eigene Pflegeimmobilie bedeutet häufig auch das Recht, diese bei Bedarf nutzen zu können – ist sie eine mögliche Säule der eigenen Lebensplanung. Die Investition selbst rentiert dabei um circa fünf Prozent per annum und ist damit rentabler als beispielsweise nahezu alle Lebensversicherungen und viele von Banken angebotene Mischfonds. Zudem gilt dieses Investment, da es sich um zweckgebundene und benötigte Immobilien handelt, als risikoarm. Weiterhin können Sie eine Pflegeimmobilie auch wieder veräußern, was angesichts steigender Immobilienpreise interessant ist.

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Was eine Pflegeimmobilie ist und wie in sie investiert werden kann

Eine Pflegeimmobilie ist eine Wohneinheit beziehungsweise ein Apartment in einer Einrichtung für Pflegebedürftige. Dies kann ein Heim, eine betreute Wohnanlage oder etwas anderes sein. Diese Wohneinheit wird vom Pflegeheimbetreiber gemietet. Sie werden mit dem Pflegeimmobilieninvestment also Vermieter eines Pflegeheimbetreibers.

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist wie ein anderes Bauprojekt auch: Eine Projektgruppe plant mit einem Bauleiter und sucht Investoren. Hier finanzieren die Investoren ganze Wohneinheiten. Diese wiederum werden an den Pflegeheimbetreiber vermietet, wobei die Mietverträge zumeist zunächst über 20 Jahre laufen. Die Indexmiete ist vorgesehen.

Sie als Investor und Eigentümer der Pflegeimmobilie müssen sich nur kümmern, wenn beispielsweise große Baumaßnahmen geplant sind. Die alltägliche Versorgung und Instandhaltung übernimmt Ihr Mieter.

Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist dabei eine Frage des Eigenkapitals beziehungsweise der Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung.

Der Einstieg gelingt ab circa 100.000 Euro, wobei auch Grundbucheintragungsgebühren, Notarkosten sowie Instandhaltungsrückstellungen zu bedenken sind. Außerdem ist die Finanzierung auch eine Frage der Kreditbedingungen und insbesondere des Zinssatzes. Die zu erwartende Rendite sowie erwartete Erlöse aus einem Wiederverkauf müssen mit den Finanzierungskosten aufgerechnet werden.

Förderfähig, etwa durch einen KfW-Effizienzhaus-Kredit, sind dabei Neubauten, die hohen energetischen Standards genügen. Hier sind sogar Kredittilgungszuschüsse von bis zu 25 Prozent bei höchstens 120.000 Euro Kreditsumme möglich.

Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist ein langfristiges Kapitalanlageprojekt und sollte bezüglich des Fürs und Widers ausführlich durchdacht und gegebenenfalls mit einem Fachkundigen besprochen werden.

Vorteile des Investments in Pflegeimmobilien

Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage hat ein paar Vorteile, vor allem gegenüber dem Besitz einer Wohnung zwecks Vermietung: Sie selbst treten nicht als Vermieter auf, sondern der Pflegeheimbetreiber mietet bei Ihnen und ist für die Belegung zuständig. Selbst ein leeres Apartment bringt Ihnen Miteinnahmen durch Ihren Mieter. Das reduziert den Aufwand enorm.

Weitere Vorteile liegen in der steuerlichen Behandlung: Zinsaufwendungen zur Finanzierung, genau wie eine jährliche Abschreibungspauschale von zwei Prozent und viele andere Aufwendungen in dem Zusammenhang können Sie steuerlich geltend machen. Hier gelten die gleichen Regeln wie beim Besitz von vermieteten Wohnungen.

Dies heißt auch, dass Sie nach zehn Jahren Ihren Besitz steuerfrei veräußern können. Natürlich lässt sich Eigentum auch vererben oder verschenken oder eben selbst nutzen.

Das Recht auf eigene Nutzung, das vertraglich oftmals eingeräumt wird, ist allerdings mit einer Einschränkung versehen: Kündigung wegen Eigenbedarf existiert aus nachvollziehbaren Gründen in der Pflege nicht. Es handelt sich also eher um das Recht, sich vorne auf die Liste setzen zu lassen oder womöglich auch einen Bewohner bei einem im gleichen Heim frei werdenden Apartment umziehen zu lassen.

Das Investment in eine Pflegeimmobilie vereint dazu ein paar Dinge, die bei Geldanlagen ohnehin gefragt sind: Es ist vergleichsweise sicher, fast konjunkturunabhängig und hat einen Nutzen für die Gesellschaft.

Risiken bei Pflegeimmobilien
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Jeder Renditechance steht ein Risiko entgegen. Im Falle von Pflegeimmobilien ist es beispielsweise das Pflegeheim selbst: Die schönste Anlage nützt nichts, wenn der Betreiber schlecht arbeitet und insolvent wird. Es muss dann ein neuer Pächter (Mieter) gefunden werden.

Zahlungsunfähigkeit der Bewohner (oder der Angehörigen) ist indes kein Problem: In solchen Fällen springt der Sozialstaat in aller Regel ein.

Ein Risiko ist das Zinsänderungsrisiko. Wenn die Zinsbindungspflicht ausläuft, kann ein Kredit schnell teurer werden. Dies sollten Sie dringend berücksichtigen oder auch möglichst wenig Fremdkapital aufnehmen.

Außerdem ist bei all dem wichtig, dass die Pflegeimmobilie auch dort entsteht, wo der Bedarf da ist. Baulich muss sie zudem durch einen guten Bauträger barrierefrei und möglichst energieeffizient sein. Schlechte Recherche kann bei der Investition in Pflegeimmobilien also zu schlechten Entscheidungen führen.

Die häufigsten Fragen

Durchschnittlich kommen circa 3000 Euro pro Quadratmeter zusammen zuzüglich Notarkosten und ähnlichem (circa zwei Prozent der Summe) zuzüglich der monatlichen Instandhaltungsrücklage, die wiederum wenige Cent pro Quadratmeter ausmacht.

Nein. Ein Pflegeinrichtungsbetreiber wird Mieter des Baus und damit eben auch anteilig der Mieter Ihrer Immobilie. Wer darin lebt, und dass das Apartment überhaupt genutzt wir, ist Sache des Pflegeheimbetreibers.

Sie brauchen Geld oder einen soliden Finanzierungsplan und müssen wissen, wo Sie vorstellig werden können. In einem Beratungsgespräch erfahren Sie mehr darüber.

Die Pflegeimmobilie ist als Anlageobjekt für einen langfristigen Zeithorizont, als risikoarme Investition und als Teil der Altersvorsorge gedacht. Wenn Sie sich hier wieder finden, ist sie eine Überlegung wert.